Dación o adjudicación en pago

Manuel Faus - Notario

Formularios de Derecho Inmobiliario y Registral (Junio 2015)

Id. vLex: VLEX-67423781
http://vlex.com/vid/67423781

Resumen

Modelo de dación o adjudicación en pago de deuda; supuesto: una sociedad es deudora de otra y adjudica una finca gravada con una hipoteca al acreedor en pago de la deuda. Beneficios fiscales en daciones de particulares. 

Texto

 

 

Contenido  1 Modelo de escritura 2 Comentario  2.1 Concepto de la dación en pago 2.2 Requisitos de la dación 2.3 Naturaleza jurídica de la dación en pago 2.4 Efectos de la dación en pago 2.5 La dación en pago y el concurso 2.6 El retracto y la dación en pago 2.7 Representación de una sociedad y activos esenciales 2.8 Enajenación de vivienda que carece de seguro decenal 2.9 Temas fiscales   3 Jurisprudencia citada 4 Legislación citada  	

 
 Modelo de escritura
 
NUMERO 

En *, a *. 

ANTE MI, * Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, 

COMPARECEN: 

De una parte, 

Don *, mayor de edad, *(profesión o actividad) , vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *. 

 Interviene en nombre y representación de .. 

Y de otra parte, 

Don *, mayor de edad, *(profesión o actividad) , vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *. 

 Interviene en nombre y representación de ... 

Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de ADJUDICACION EN PAGO DE DEUDA Y SUBROGACION Y EXPONEN: 

I.- La sociedad * ... es propietaria de la siguiente Finca: 

URBANA: *. 

Cuota: *. 

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *. 

TÍTULO: *. 

Libre de arrendatarios 

 (ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular, se indicará: declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familiar. (En las legislaciones donde sea preciso, en caso de transmisión de la finca propiedad de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que la finca no es la vivienda común con pareja alguna). 

REFERENCIA CATASTRAL: 

OPCIONES:  

 1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:  

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con el artículo 6.6 de la resolución de 28 de abril de 2003 de la DG del Catastro) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz. 

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial . 

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:  

 La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habilitados y de conformidad con el artículo 6.6. de la resolución de 28 de abril de 2.003 de la D.G. del Catastro) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz. 

 Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .  

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática. 

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas. 

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas. 

 (En ambos casos:) Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .) 

4ª.- En Navarra: la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre exige al notario que incorpore la cédula parcelaria. 

 COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA: 

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales. 

 (Si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro que no sean subsanables en el acto del otorgamiento, se indicará este hecho y, además, que se ha realizado o iniciado su rectificación, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, (según redacción dada por la Ley 2/2011, de 4 de marzo de Economía Sostenible). 

CARGAS Y LIMITACIONES 

Opción 1.- Comunicación por telefax: (Información a utilizar: máximo 10 días naturales a contar desde su recepción). 

Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar información registral en forma telemática, razón por la que se ha pedido información por telefax, en la que consta el estado de cargas: dicha información se protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitación, según manifiestan. La descripción de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada información. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre la información obtenida, prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia autorizada de esta escritura. 

Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicar ´si se solicita o no la presentación telemática, si el presentante es el Notario, el interesado o un gestor, etc.) 

Opción 2.- Información no telemática ni por telefax (Información a utilizar: máximo 10 días naturales a contar desde su recepción).  

Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar información registral en forma telemática, razón por la que se ha pedido información por telefax, en la que consta el estado de cargas: dicha información se protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitación, según manifiestan. La descripción de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada información. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre la información obtenida, prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia autorizada de esta escritura. 

Por expresa indicación de los interesados, previas las oportunas advertencias al respecto, no procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad, pero remitiré, por telefax, comunicación sellada y suscrita de haber autorizado esta escritura, de acuerdo con lo que dispone el artículo 249. num. 3 del Reglamento Notarial. 

Opción 3.- Cuando se pueda obtener información por el Notario telemáticamente: 

El día de hoy, instantes antes del otorgamiento de esta escritura, he obtenido telemáticamente la pertinente información registral sobre titularidad y cargas de la finca descrita. Se une a esta matriz el contenido del acceso telemático, que indica el día y la hora de éste. Libre de cualquier otra carga o limitación, según manifiestan. La descripción de la finca, antes de su actualización, y su titularidad se corresponden con las de la mencionada información telemática. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes, que sobre la información obtenida prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia autorizada de esta escritura. 

Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicará si se solicita o no la presentación telemática, si el presentante es el Notario, el interesado o un gestor, etc.) 

 GASTOS DE COMUNIDAD. (Si se trata de entidad en PH) 

(Opciones, siguiendo el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana) 

Opción 1.- SI SE APORTA EL CERTIFICADO 

 GASTOS DE COMUNIDAD. 

Declara la parte transmitente hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. 

Me entrega la parte transmitente certificación expedida por el Secretario de la comunidad, Don * con el Vº.Bº de su Presidente Don *, el contenido de la cual es coincidente con su declaración y que la parte adquirente acepta como suficiente a todos los efectos. 

Asimismo, informo a las partes sobre la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad el cambio de titularidad y de la responsabilidad solidaria que puede afectar a la parte que transmite por las deudas futuras con la comunidad, si no se verifica dicha comunicación. 

Opción 2.- SI NO SE APORTA CERTIFICADO: 

Declara la parte transmitente que la finca está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios. 

Solicitando, yo el Notario a dicha parte la pertinente certificación acreditativa del estado de deudas con la comunidad manifiesta no disponer de ella, exonerándole expresamente la parte adquirente de dicha obligación, (al no estar constituida todavía) previamente por mí advertidos de su responsabilidad, con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad, correspondientes a la anualidad en curso y al año natural anterior, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 9 de la L.P.H. (En Cataluña: conforme a lo previsto en el artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña.) 

Asimismo, informo a las partes sobre la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad el cambio de titularidad y de la responsabilidad solidaria que puede afectar a la parte que transmite por las deudas futuras con la comunidad, si no se verifica dicha comunicación. 

II.- Que la sociedad * se reconoce deudora ante la sociedad * de * Euros. 

La deuda tiene su origen en (ejemplo: los trabajos realizados por el acreedor por encargo de la sociedad deudora, según se especifica con detalle en las facturas emitidas y que me exhiben, fotocopias de las cuales, que testimonio, quedan unidas a esta matriz, un préstamo cuya entrega de capital deberá acreditarse, un reconocimiento de deuda acreditada ésta, etc.). 

III.- Que los otorgantes han acordado la presente escritura de adjudicación en pago de la deuda antes indicada, aceptando la deudora el pago del titular de la finca. 

En consecuencia, OTORGAN: 

PRIMERO.- La sociedad * por medio de su representante ADJUDICA a la sociedad * , que representada por Don * ACEPTA, la finca descrita (o la cuota indivisa de ..) en el apartado I de esta escritura, sin más cargas que las expresadas, al corriente en el pago de contribuciones y según las condiciones naturales de la Ley. 

SEGUNDA.- El valor de la finca adjudicada es * de Euros, pero deduciendo la deuda hipotecaria que la grava, su valor neto es el de * Euros, valor que coincide con la deuda indicada en el Expositivo I. 

Por lo tanto, la sociedad adjudicataria adquiere el pleno dominio de la finca descrita, pero asume la deuda hipotecaria que la grava, subrogándose en esta obligación en sustitución de la parte transmitente. Quedan advertidos que para que esta subrogación tenga plena efectividad hace falta la aceptación expresa o tácita de la entidad acreedora. 

Declara el representante de la sociedad adjudicataria que conoce los pactos de la hipoteca en la cual se subroga, que acepta el total contenido de la escritura de constitución de la hipoteca y que se obliga al cumplimiento de todos los pactos y condiciones de la misma. 

Con ello se da por íntegramente pagado la deuda repetidamente mencionada, sin perjuicio de la responsabilidad de la parte adquirente en caso de incumplimiento de sus obligaciones de pago a la entidad de crédito (si la finca adjudicada no fuere de la sociedad deudora se dirá además: y también sin perjuicio de las relaciones entre la sociedad deudora y la titular de la finca, que ha hecho el pago.) 

TERCERA.- La sociedad * transmite a la parte adquirente la posesión libre y el lleno dominio de la finca descrita con todos sus derechos, usos y pertenencias, y expresamente se solicita la inscripción de la adjudicación de acuerdo con el artículo 2 y 3 de la Ley Hipotecaria. 

CUARTA.- Todos los gastos de esta escritura y los impuestos que la graven, serán de cargo de la parte adquirente. El impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, será pagado por la parte transmitente. 

QUINTA- (Si se trata de vivienda:) Manifiesta la parte transmitente que dispone de los documentos necesarios para la enajenación y ocupación de la vivienda en los términos exigidos por la ley del Suelo, reconociendo la parte compradora haber recibido toda la pertinente documentación. 

 (Notas generales: en el supuesto de tratarse de finca urbana se hará referencia al CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA que se detalla en el comentario, si es una vivienda a las normas autonómicas especiales para su transmisión de las mismas y si es un terreno a la obligatoria declaración sobre si es o no indivisible Todo ello se detalla en el comentario, en las secciones: Certificado de eficiencia energética, Normas autonómicas sobre transmisión de viviendas y Normas sobre terrenos.) 

 IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES: Declara la parte transmitente que está al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca objeto de esta escritura, y en especial el correspondiente a los últimos cuatro años. Yo, el Notario, de conformidad con el art. 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la ley reguladora de las haciendas locales, he informado de la afección del inmueble transmitido al pago de la totalidad de la cuota tributaria en los términos legales. (Cuando ello sea posible, podrá el notario hacer constar, hecha la pertinente consulta, si resultan o no deudas pendientes referidas al impuesto de bienes inmuebles que afecta a la finca objeto de la escritura.) 

 OBSERVACION FISCAL.  

(Si procede) Esta operación está sujeta al impuesto sobre el Valor Añadido y no al impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por este concepto, la parte transmitente ha recibido de la parte adquiriente un * % del valor de la compraventa, para su ingreso en Hacienda. 

 MANIFESTACION NOTARIAL (si interviene persona jurídica): 

Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, cuyo resultado consta por escrito/s firmado/s por el/los comparecientes con firma legitimada que conservaré en mi poder por el plazo de diez año. (Atención: si se está ante sociedad domiciliada en un país de riesgo, no se admite el documento privado) 

Otras opciones: cuando haya ACTA:  

POR EL MISMO NOTARIO: 

 Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, cuyo resultado consta en acta por mi autorizada el día * con número * de protocolo, habiendo manifestado el representante de la sociedad interesada no haberse modificado el contenido de la misma. (Si ha habido modificación, se expresará ésta).  

POR OTRO NOTARIO 

 Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, cuyo resultado consta en acta autorizada por el Notario * el día *, número * de protocolo, copia de la cual me exhibe, habiendo manifestado el representante de la sociedad interesada no haberse modificado el contenido de la misma.- 

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS: 

Con la finalidad de levantar el cierre registral los comparecientes me requieren para que: 
  Opción 1.- Entregue al Ayuntamiento de * una copia simple de la presente, de conformidad con lo establecido en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria , dejando constancia de ello en la correspondiente diligencia.   Opción 2.- Remita por correo certificado con acuse de recibo al Ayuntamiento de * copia simple de la presente, de conformidad con lo establecido en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria , dejando constancia de ello en la correspondiente diligencia.   Opción 3.- Remita al Ayuntamiento de * copia simple de la presente mediante correo notarial corporativo bajo mi firma electrónica, incorporando el correspondiente reporte. (cuando exista este convenio con un Ayuntamiento concreto).  
PROTECCIÓN DE DATOS PERSONALES. Advierto expresamente a los comparecientes que sus datos van a ser incorporados al fichero del Protocolo y documentación notarial y al fichero de Administración y organización, así como del hecho de que, en su caso, tales datos pueden ser cedidos a aquellas Administraciones públicas que según una norma con rango de ley tengan derecho a ello. Hechas las advertencias de sus derechos al respecto. 

OTORGAMIENTO Y AUTORIZACION.- Se han hecho las reservas y advertencias legales; en particular, y a efectos fiscales, he advertido a los comparecientes de la obligación de presentación de la documentación a liquidación dentro de plazo y a efectos del Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de Naturaleza urbana les informo del plazo de presentación y en general de las responsabilidades tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones. 

Les leo, por su elección, esta escritura, advertidos de su derecho a leerla por sí, del que no usan y, tras hacerles las oportunas explicaciones verbales para su cabal conocimiento, manifiestan quedar enterados, la aceptan, se ratifican y firman. 

Yo, el Notario, Doy fe de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes. 

Queda extendida en un total de * folios de papel notarial, el primero con el número * y los demás con los números siguientes en orden correlativo. (o anteriores en orden correlativo....). 

Y de su contenido, DOY FE. 

 
 Comentario
  Concepto de la dación en pago  Dice la Sentencianº 807/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Diciembre de 2012 [j 1] que la dación en pago o datio in solutum es una forma especial de pago o, como dice la sentencia de 25 mayo 1999 se conoce por la doctrina actual con el nombre de subrogado del cumplimiento, traducción literal de la palabra Erfüllungssurrogate, es el negocio jurídico (no es un contrato, como productor de obligación) por el que el deudor realiza a título de pago, una prestación distinta a la debida y el acreedor la acepta. 
 Aunque se considere que no es un contrato, se suele tratar en sede contractual. 

 Ha sido frecuente en los últimos tiempos la adjudicación por los promotores inmobiliarios de fincas a sus acreedores.  

 El supuesto propuesto es el de una sociedad que es deudora ante un determinado acreedor (por ejemplo: el constructor, industriales, etc.) y en pago de la deuda adjudica al acreedor una finca. El formulario se deberá adecuar si no hay hipoteca, el titular de la finca es otra persona, etc.  

 Estamos hablando de una adjudicación en pago (no para el pago) y no es ahora el momento de discutir si es trata de una compraventa (en la que el crédito hace de precio) o es una modalidad del pago o se trata de una novación, de un negocio complejo etc. (baste citar la Sentencia nº 175/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Abril de 2014 [j 2] que recuerda doctrina de la Sala, según la cual es un negocio complejo, pues participa de las características del pago o cumplimiento de una obligación, de la compraventa y de la novación por cambio de objeto que, con efectos solutorios, extingue la primitiva obligación.) 

 Lo que interesa es, en el formulario propuesto, que la deuda se extingue mediante la adjudicación de una finca.  

Tampoco procede ahora analizar el supuesto concreto de la extinción de la deuda hipotecaria con la adjudicación material de la finca a la entidad bancaria, pero cabe mencionar, dada su relevancia, al Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de fecha 17 de diciembre de 2010 [j 3] – que en un caso concreto – que no debe generalizarse - permite que, con la entrega de la vivienda al banco, se extinga la deuda siempre que no exista una nueva tasación de la finca que acredite que el valor real de la misma es inferior al que fue fijado en su momento. 
  Requisitos de la dación 
1).- Existencia previa de una obligación. No debe olvidarse la normativa sobre fraude fiscal e identificación de medios de pago, exigible también cuando hay una dación en pago. 

Si esta obligación es dineraria (por ejemplo, deriva de un préstamo) debe tenerse en cuenta que la deuda debe acreditarse, lo que no ofrece problemas en los préstamos hipotecarios hechos por una entidad de crédito, pero sí puede ofrecer dificultad en los que procedan de particulares, o en el caso de un simple reconocimiento de deuda, por aplicación de las normas sobre justificación de los medios de pago y prevención del blanqueo de capitales (art. 177 del RN, con su última redacción dada por el Decreto 1/2010 de 8 de enero). 

Por ello, la Resolución de la DGRN de 11 de marzo de 2013 [j 4] en una dación en pago cuya obligación preexistente era un contrato de préstamo, exigió que se justificare la entrega de dinero, sin que el reconocimiento de deuda posterior exima del deber de justificación de los medios de pago empleados. Distinto es el caso de la Resolución de la DGRN de 22 de noviembre de 2013 [j 5], en un reconocimiento de deuda derivada del finiquito por unos trabajos efectuados, que no se incorpora al título pero que quedó reseñada en un pagaré que sí se incorpora a la escritura, y en cuyo pago se transmite finca del deudor, al quedar acreditada la deuda, se cumple, a efectos de poder inscribir la transmisión, la legislación sobre fraude fiscal e identificación de medios de pago y la razón es lógica: exigir la justificación del pago cuando éste no ha existido llevaría en la práctica a inadmitir la inscripción de la dación en pago de deudas diferentes a las originadas por un contrato de préstamo.' 

 2).- Hacer la prestación con “animo solvendi”, es decir, se hace una prestación diferente de la prevista para extinguir la obligación.  

 3).- La capacidad normal será la necesaria para los actos de enajenación cuando se traspasa la propiedad de una cosa y la capacidad general por contratar si se paga con una obligación de hacer.  

 4).- Aceptación por el acreedor del cambio de prestación.  

 5).- Es indiferente que la prestación la haga el mismo deudor o un tercero, quedando fuera de la relación deudor-acreedor la relación (que efectivamente existirá) entre el deudor y el titular de la finca que lo adjudica para pagar la deuda de un tercero.  
  6).- Debe evitarse incurrir en la prohibición del pacto comisorio, totalmente prohibido en nuestro Derecho, sin que, como dice la resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2012 [j 6] se pueda acudir a figuras como una dación en pago sujeta a condición suspensiva para el caso de falta de pago teniendo ésta función de garantía y no simplemente solutoria, ya que eludiría los procedimientos de enajenación forzosa de las garantías si se pacta que el acreedor pueda apropiarse automáticamente el bien por impago de la deuda. Distinto es el caso que analiza la Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2013 [j 7] que afirma: un negocio complejo en el que tras la dación en pago se otorgue al cedente la posibilidad de recuperar la finca NO implica por si solo la simulación de la transmisión, que la hiciera incurrir en un prohibido pacto comisorio.  Naturaleza jurídica de la dación en pago  La Sentencia nº 643/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Octubre de 2009 [j 8] detalla, citando otra Sentencia del mismo Tribunal, la naturaleza jurídica de la dación de pago, al decir: «la dación en pago, datio in solutum que es una forma especial de pago, llamada también forma subrogada del cumplimiento consiste en el acuerdo, como negocio jurídico bilateral, de que se cumpla la obligación mediante una prestación distinta de la que era objeto de la misma. Da el concepto la sentencia del TS de 23 de septiembre de 2002 [j 9] en estos términos: «Esta figura jurídica, conforme a la construcción de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerdan llevar a cabo la satisfacción de un débito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa. La jurisprudencia ha sido reiterada al distinguir la dación en pago - datio pro soluto- del pago por cesión de bienes - dato pro solvendo-. Así, la sentencia del TS de 28 de junio de 1997 [j 10], recogiendo otras muchas anteriores, dice: «ha de recordarse la reiterada doctrina de esta Sala sobre las características diferenciadoras entre la "datio pro soluto" y la "datio pro solvendo", recogida, entre otras, en sentencias de 14 de septiembre de 1987, 4 y 15 de diciembre de 1989, 29 abril de 1991 y 19 octubre de 1992, ampliamente expuesta en la de 13 de febrero de 1989 al decir que "la datio pro soluto, significación de adjudicación del pago de las deudas, si bien no tiene una especifica definición en el derecho sustantivo civil, aunque sí en el ámbito fiscal, se trata de un acto en virtud del cual el deudor trasmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa, dado que, según tiene declarado esta Sala en sentencia 7 de diciembre de 1983 , bien se catalogue el negocio jurídico que implica como venta, ya se configure como novación o como acto complejo, su regulación ha de acomodarse analógicamente por las normas de la compraventa, al carecer de reglas específicas, adquiriendo el crédito que con tal cesión se extingue, como viene dicho, la categoría de precio del bien o bienes que se entreguen en adjudicación en pago de deudas, en tanto que la segunda, es decir, la datio pro solvendo, reveladora de adjudicación para el pago de las deudas, que tiene especifica regulación en el artículo 1175 del Código Civil, se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente.  Efectos de la dación en pago 
 a). RESPECTO AL DEUDOR: 

 La dación tiene por finalidad extinguir la deuda. 

 El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos habla de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, concepto redefinido por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a los que esta Ley les concede derecho a la dación en pago de la total deuda, disponiendo: 
 a) En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda. 
b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. 

c) El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien. 

d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión. 
 e) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. 
 b). RESPECTO DE LOS FIADORES. 

 En muchas de las daciones en pago para extinguir la obligación del deudor, existe una fianza a favor del acreedor. Por ejemplo en préstamos hipotecarios en lo que además concurrieron avalistas en la constitución o en la subrogación (como requisito exigido para aceptar la subrogación 

 La dación en pago extingue la obligación principal; en efecto el 1156/node/1156 art. 1156 Código Civil del Código Civil considera la dación en pago como una de las causas de extinción de las obligaciones; la cuestión es determinar qué ocurre con la fianza; si el art. 1849 del Código Civil dice que si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda aunque los pierda por evicción quedará libre el fiador, es que está claro que con una dación en pago se extingue la obligación principal y se extinguirá también la obligación del fiador. 
  La dación en pago y el concurso 
 La resolución la DGRN de 18 de abril de 2012 [j 11] trata los problemas de una dación en pago que realiza una sociedad en concurso a favor de otra y los complejos problemas que ello plantea.  
  El retracto y la dación en pago 
 A).- RETRACTOS EN EL DERECHO ESTATAL:  
  El Código Civil dispone en su art: 1521: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. 
 Siempre se ha considerado la dación en pago como una institución similar a la compraventa (pese a sus diferencias), y, por lo tanto, cuando hay retracto en una compraventa (fincas urbanas o rústicas arrendadas, retracto de colindantes, de comuneros, etc.) se aplica también a la dación en pago de deuda, dado que se trata de una transmisión voluntaria de un bien.  

 Así, para el retracto de colindantes o de comuneros sirve el indicado art. 1521 del Código Civil; además:  

1.- ARRENDAMIENTO RÚSTICOS:  
  Artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos redacción dada por la ley 26/2005: «En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa..... 
2.- ARRENDAMIENTOS URBANOS:  

El art. 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos habla de venta y no de dación en pago. Por ello la resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2.007 entendió que no hay retracto en el caso de dación en pago de una deuda si el bien adjudicado es una finca sujeta a arrendamiento de la LAU; argumentos:  
 «Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados... El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio. -. Aunque el Preámbulo de la propia Ley expresa que se atribuye al arrendatario el derecho de adquisición preferente para el supuesto de «enajenación de la vivienda arrendada, lo cierto es que al referirse el articulado únicamente a la «venta, a diferencia del texto anteriormente vigente (el artículo 47 de la Ley de 1964 lo establecía también para el caso de cesión solutoria), indica inequívocamente la intención del legislador de limitar el derecho de adquisición preferente sólo y exclusivamente al supuesto de compraventa. 
 Insiste en esta tesis la resolución de la DGRN de 30 de junio de 2011, según la cual las disposiciones transitorias de la Ley vigente de 1994 no han excluido la aplicación de la legislación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 a los contratos que aún se rigen por dicha legislación, a diferencia de la actual LAU que sólo concede al inquilino tanteo y retracto en el caso de venta.  

 Situación que se mantiene respecto a los arrendamientos urbanos concertados a partir del 6-6-2.013 y sujetos, por tanto, a las disposiciones de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que ha modificado importantes preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

B).- NORMAS EN ARAGON: 

Derecho de abolorio: 

 El Código del Derecho Foral de Aragón (en vigor el 23 de abril de 2.011) regula el retracto especial que afecta a los bienes sujetos a abolorio: Se define el derecho de abolorio o de la saca, como la preferencia concedida a los parientes colaterales hasta el cuarto grado en el caso «de la venta o dación en pago a un extraño o pariente más allá del cuarto grado del dominio pleno, útil o directo de inmuebles que han permanecido en la familia durante las dos generaciones inmediatamente anteriores a las del disponente. 
  Dispone el art. 588 del Código del Derecho Foral de Aragón: «El derecho de abolorio o de la saca es un derecho de adquisición preferente, ejercitable como tanteo y, subsidiariamente, como retracto, que la ley concede a determinados parientes de quien pretenda enajenar o enajene bienes de abolorio a quien no sea pariente dentro del cuarto grado por la línea de procedencia de los bienes. 
C).-RETRACTOS EN CATALUÑA: Tiene lugar también en el caso de dación en pago en los siguientes casos: 

a).- RETRACTO DE COLINDANTES: 
 La Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales regula un derecho de preferencia especial a favor de los colindantes en su art. 568-18 diciendo «1. El derecho de retracto de colindantes puede ejercerse, en caso de venta o dación en pago de una finca rústica de superficie inferior a la de la unidad mínima de cultivo, a favor de una persona que no sea propietaria de ninguna de las fincas que lindan con la misma. 
b).- RETRACTO DE COMUNEROS: 
 Está claro que se aplica a la dación en pago; dice el art. 552-4 del Código civil de Cataluña, (libro V relativo a derechos reales.): «1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.  c).- DERECHO DE TORNERIA EN LA VALL D'ARAN: Artículo 568-23 del « Codi Civil de Catalunya: «1. El derecho de tornería puede ejercerse, en caso de venta o dación en pago de una finca rústica situada en el territorio de Arán, a favor de una persona extraña o con un parentesco más allá del cuarto grado colateral, si la finca ha pertenecido a los parientes por consanguinidad durante dos o más generaciones inmediatamente anteriores a la del disponente o la disponente. 
 d).- CENSOS: 
  Según el art. 565-5 del «Codi Civil de Catalunya': «1. El censatario puede enajenar la finca gravada con el censo. El censualista también puede hacerlo respecto a su derecho de censo. 2. El derecho de fadiga se reconoce solo al censatario. Por razón del derecho de fadiga, el censatario puede ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el derecho de retracto para adquirir el derecho de censo enajenado a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas entre el censualista y el adquirente.   e).- ENAJENACION DEL USUFRUCTO: ARTÍCULO 561.9 del Libro Quinto del «Codi Civil de Catalunya, que dice: «1. El usufructo es disponible por cualquier título. 2. Los nudos propietarios, si los usufructuarios se proponen transmitir su derecho, tienen derecho de adquisición preferente, salvo que el título de constitución establezca otra cosa. 
f).- A FAVOR DE LA GENERALITAT:  
  Retracto que reguló la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo, eliminado por laLey 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica.  Los derechos de preferente adquisición que regula la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.  
1) Las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto en relación con los objetivos de los planes locales de vivienda (art 15). 

2) Los derechos de preferente adquisición en caso de transmisión de viviendas de protección oficial. (art. Artículo 87: La calificación de una vivienda como protegida supone la sujeción a los derechos de opción y retracto establecidos por la presente ley, en favor de la Administración de la Generalidad, en tanto esté vigente dicha calificación, como forma de control de las transmisiones). 
  Retracto en viviendas adquiridas en ejecución hipotecaria, compensación o dación en pago. En los supuestos que proceda en la transmisión de viviendas: debe tenerse en cuenta el tanteo y retracto a favor de la Generalitat que ha establecido el DECRETO LEY 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria en el caso de transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.  
Puede verse en el Práctico Contratos Tanteos y retractos legales en Cataluña.  Manuel Faus. Breviario Civil.  . 

 D). NORMAS EN GALICIA: 

 No se diferencia la dación en pago de otras transmisiones, al utilizarse la expresión “transmisión” o enajenación”: así: 
 1.- A propósito de los muíños de herdeiros (que son los de propiedad común indivisible dedicados a moler granos para consumo familiar y alimentación del ganado de sus copropietarios), el art. 69 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia de derecho civil de Galicia dice: ...«3. Los copropietarios podrán ejercitar el retracto de comuneros, en caso de transmisión inter vivos', de la pieza o parte de la pieza de la que otro partícipe hubiera dispuesto. 2.- A propósito de los arrendamientos rústicos, el ARTÍCULO 115 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia dice: «1. En caso de transmisión a título oneroso de la finca rústica arrendada o de porción determinada de la misma, el arrendatario que estuviera cultivándola de modo personal durante al menos tres años ininterrumpidos podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación fehaciente que habrá de realizar el arrendador, indicándole el precio ofrecido y las demás condiciones de la transmisión. 2. En defecto de notificación, tendrá el arrendatario derecho de retracto durante treinta días hábiles, a contar a partir de la fecha en que, por cualquier medio, tuviera conocimiento de la transmisión y de las condiciones en que se hizo. 3. Sólo cabe renunciar a estos derechos desde el momento en que puedan ser ejercitados.   3.- A propósito del arrendamiento de lugar acasarado (Se entiende por lugar acasarado el conjunto formado por la casa de labor, edificaciones, dependencias y fincas, aunque no sean colindantes, así como toda clase de ganado, maquinaria, aperos de labranza e instalaciones que constituyan una unidad orgánica de explotación agropecuaria, forestal o mixta), el ARTÍCULO 121 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, dice: «La enajenación del lugar acasarado o de las fincas o elementos que lo formen no será causa de extinción, total o parcial, del contrato, produciéndose la subrogación del adquirente en las obligaciones del arrendador. Tampoco afectará al contrato la partición hereditaria del lugar; y el ARTÍCULO 122 dice: «El arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto para el caso de transmisión onerosa de la totalidad del lugar acasarado, de alguna de las fincas que lo integran o de porción determinada de las mismas, en los términos señalados para los arrendamientos rústicos. 4.- A propósito de las APARCERIAS: ARTÍCULO 146 de Ley 2/2006, de 14 de junio: «En caso de transmisión, a título oneroso, de una finca o un lugar acasarado cedidos en aparcería, o de porción determinada de los mismos, el aparcero podrá ejercitar el derecho de tanteo y retracto con los mismos requisitos, condiciones y efectos que para los arrendatarios de fincas rústicas o del lugar acasarado se establecen en la presente Ley.  5.- A propósito de la COMPAÑÍA FAMILIAR GALLEGA:  El ARTÍCULO 167 de Ley 2/2006, de 14 de junio: «En caso de cesión o enajenación a título oneroso de la participación de la compañía a un tercero, antes de liquidarla y realizar las adjudicaciones, podrá cualquier socio ejercitar el derecho de retracto y subrogarse en el lugar del comprador o cesionario, reembolsándole el precio y los gastos de legítimo abono. Este derecho podrá ejercitarse en el plazo de los treinta días siguientes a la notificación de la transmisión y de sus condiciones.  E).- RETRACTOS EN NAVARRA, por troncalidad: La Compilación de derecho civil foral o Fuero nuevo de Navarra utiliza en materia de retracto la expresión “enajenación”, “disposición” o “transmisión”, con lo que no ofrece duda que los casos de tanteo o retractos especiales de Navarra se aplican a la dación en pago. (LEY 445: «Efecto. Los derechos de tanteo y retracto legal y los demás derechos reales de adquisición limitan el poder de disposición del dueño de la cosa y facultan a su titular para adquirirla, con preferencia a terceros, en caso de transmisión onerosa; LEY 448.«Ejercicio: En las enajenaciones sometidas a condición o término suspensivos, el derecho de retracto sólo podrá ejercitarse desde el cumplimiento de la condición o el vencimiento del término. El retracto tendrá lugar aunque la enajenación se hubiere realizado en subasta judicial o extrajudicial; LEY 454. Enajenación a pariente. En el caso de que los bienes se hubieren enajenado... F).- TRONCALIDAD EN EL PAIS VASCO: las normas sobre troncalidad que regula Ley 3/1992, de 1 de julio, del Derecho Civil Foral del País Vasco se aplican sin diferencia alguna al supuesto de dación o adjudicación en pago: Según el ARTÍCULO 112«Los parientes tronqueros, sean o no aforados, según el orden del artículo 20 y la línea y grado de proximidad a la raíz, tienen un derecho preferente de adquisición sobre los bienes troncales que se intentare enajenar a extraños y a titulo oneroso. También habrá lugar a la adquisición preferente cuando la enajenación se efectúe a favor de un pariente tranquero de línea posterior a la de quien ejercita el derecho.  Representación de una sociedad y activos esenciales 
Si interviene una sociedad de capital para una adquisición, enajenación o realizando aportaciones otra sociedad, debe tenerse en cuenta el art. 160 de la Ley de Sociedades de Capital, redactado de nuevo por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo, que dice que es competencia de la Junta: 
 .... La adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado. 
Por tanto, al intervenir el órgano de administración, (administrador único, uno de los solidarios, mancomunados, Consejo de administración), se deberá aportar la pertinente autorización de la junta o procederá la manifestación de que la finca objeto de adquisición, enajenación, hipoteca, aportación a sociedad, etc. no es un activo esencial de la sociedad y si fuere el caso que además es una operación del normal giro y tráfico de la empresa. 
  Enajenación de vivienda que carece de seguro decenal 
Si se trata de la enajenación de una vivienda que no dispone de las garantías de la edificación (seguro decenal) por haberse alegado en su día que se destinaba a uso propio, no basta durante el período de exigencia del seguro, además de la ineludible exoneración por el adquirente, la simple manifestación de la parte transmitente de que la destinó a uso propio (Resolución de la DGRN de 16 de enero de 2015. [j 12]) 

Es decir, en este caso debe acreditarse el uso por el transmitente; el referido uso no tiene que ser permanente sino que puede ser por temporada, pero debe extenderse al período que protege, es decir al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación. (Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2015 [j 13]). 

Medios de prueba citados por la DGRN: acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación. 
  Temas fiscales 
 1.- NORMAS GENERALES: 
 ' a).- Se consideran transmisiones onerosas según el art. 7 del Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Texto Refundido por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre)«a).- Las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas. Los adjudicatarios para pago de deudas que acrediten haber transmitido al acreedor en solvencia de su crédito, dentro del plazo de dos años, los mismos bienes o derechos que les fueron adjudicados y los que justifiquen haberlos transmitido a un tercero para este objeto, dentro del mismo plazo, podrán exigir la devolución del impuesto satisfecho por tales adjudicaciones. 
En los supuestos de entrega a una entidad financiera del mismo inmueble que originó la deuda si el valor de éste es inferior a la deuda que en la operación queda extinguida, no hay donación alguna a liquidar, no hay animus donandi, la condonación es parte de un negocio jurídico que debe analizarse en su conjunto (Puede verse Cuestión Vinculante nº V1359-13 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 22 de Abril de 2013 [j 14]. 

 La dación o adjudicación pago estará sujeta a IVA o al impuesto de transmisiones, en los mismos casos que en una compraventa. 

b).- Ya no es un alteración patrimonial que pueda generar un pago en el IRPF. 

 El informe 1856-11 de 10 de mayo de la DGT modificó un criterio anterior y resolvió que la dación por una persona física particular del inmueble hipotecado en pago de un préstamo hipotecario suponía en su integridad una alteración patrimonial en el IRPF del deudor transmitente; es decir, sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión se tributaba al tipo vigente, destacándose que el valor de la transmisión era el mayor que resultare entre el valor del mercado del inmueble cedido y el saldo del préstamo hipotecario que por todos los conceptos (intereses ordinarios y de demora, etc.) adeude el transmitente (!); única excepción, las cesiones al amparo del RDL 6/2012 (escasas por excepcionales). 

 Pues bien, ha sido el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia el que ahora (añadiendo la letra d) al apartado cuarto del art. 33 del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas)) declara exentas del Impuesto, con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: 
 «d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. 
Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. 
 En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda. 
Ya no devenga el Impuesto municipal sobre incremento del valor de los terrenos Urbanos. 

El citado Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia ha modificado la Ley de Haciendas Locales disponiendo:Con efectos desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, se añade una letra c) en el apartado 1 del artículo 105, que queda redactada de la siguiente forma: 
 «c) Las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios 
 Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales 

 No resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda. 

 A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años. 

 Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita. 
  La concurrencia de los requisitos previstos anteriormente se acreditará por el transmitente ante la Administración tributaria municipal. 
 2.- NORMAS ESPECIALES PARA DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS. 

 El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos: 
 Modificó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales disponiendo que «en las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. Modificó el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas declarando «exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma. 

 

 
 
 Jurisprudencia citada
 ↑ Sentencia nº 807/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Diciembre de 2012.  ↑ Sentencia nº 175/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Abril de 2014.  ↑ Auto nº 111/2010 de AP Navarra, Sección 2ª, 17 de Diciembre de 2010.  ↑ Resolución de 11 de marzo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria..  ↑ Resolución de 22 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deudas..  ↑ Resolución de 20 de septiembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barbate, por la que no se practica la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda, cesión en pago y condición suspensiva junto con otra complementaria de la anterior otorgada ante la misma notaria con posterioridad, al haberse presentado entre la primera y la segunda un mandamiento solicitando anotación preventiva de embargo sobre la misma finca..  ↑ Resolución de 5 de septiembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manilva, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago..  ↑ Sentencia nº 643/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Octubre de 2009.  ↑ Sentencia nº 845/2002 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 23 de Septiembre de 2002.  ↑ Sentencia nº 587/1997 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Junio de 1997.  ↑ Resolución de 18 de abril de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma n.º 5 a inscribir una escritura de dación en pago..  ↑ Resolución de 16 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a la inscripción de una escritura de compraventa..  ↑ Resolución de 6 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Melilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda..  ↑ Cuestión Vinculante nº V1359-13 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 22 de Abril de 2013.  
 Legislación citada
  Reglamento de Organización y Régimen del Notariado en materia de Ingreso en el Cuerpo de Notarios (Decreto de 2 de junio de 1944): Art. 285  LEY FORAL 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra.  Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo): Art. 18  Ley de Economía Sostenible (Ley 2/2011, de 4 de marzo)  Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.: Art. 9  Código Civil de Cataluña, Libro Segundo, relativo a la Persona y la Familia (Ley 25/2010, de 29 de julio): Art. 553  REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.: Art. 64  Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo (Ley 10/2010, de 28 de abril  Ley Hipotecaria (Decreto 8 de febrero de 1946): Art. 254  Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, de modificación de determinadas obligaciones tributarias formales y procedimientos de aplicación de los tributos y de modificación de otras normas con contenido tributario.  Real Decreto-ley de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos (Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo)  Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (Ley 1/2013, de 14 de mayo)  1156 Código Civil: Art. 1156/node/1156 1156  Código Civil: Arts. 1521 y 1849  Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 49/2003, de 26 de noviembre): Art. 22  LEY 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos  Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre): Arts. 25 y 25.1  Resolución de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda.  Ley de Arrendamientos Urbanos (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964): Art. 47  Resolución de 30 de junio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Mataró, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 43, a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.  Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.  Código del Derecho Foral de Aragón (Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo): Art. 588  Código Civil de Cataluña, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006, de 10 de mayo): Arts. 552.4, 561.9, 565.5, 568.18 y 568.23  LEY 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo.  Ley 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica.  Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.  DECRETO LEY 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria.  Ley de Derecho Civil de Galicia (Ley 2/2006, de 14 de junio): Arts. 69, 115, 121, 146 y 167  Ley de Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (Ley 1/1973, de 1 de marzo)  Ley del Derecho Civil Foral del País Vasco (Ley 3/1992, de 1 de julio): Art. 112  Ley de Sociedades de Capital (Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio): Art. 160  Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo.  Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre): Art. 7  Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia.  Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (Ley 35/2006, de 28 de noviembre)  Ley reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)