Escriptura de dació o adjudicació en pagament d'un deute

Manuel Faus - Notario

Formularios de Derecho Inmobiliario y Registral (Julio 2015)

Id. vLex: VLEX-78303758
http://vlex.com/vid/78303758

Resumen

Model de dació o adjudicació en pagament de deute: supòsit: una societat és deutora d'una altra i adjudica una finca amb hipoteca al creditor en pagament del deute. Beneficis fiscales en cas de particulars. 

Texto

 

 

Contenido  1 Model d'Escritura 2 Comentari  2.1 Concepte 2.2 REQUISITS DE LA DACIÓ 2.3 EFECTES DE LA DACIÓ 2.4 DACIÓ EN PAGAMENT EN SITUACIÓ DE CONCURS 2.5 El RETRACTE 2.6 Alienació d’habitatge sense assegurança decennal 2.7 TEMES FISCALS  2.7.1 NORMES GENERALS 2.7.2 NORMES ESPECIALS   2.8 Representació d'una societat transmitent o adquirent   3 Jurisprudencia citada 4 Legislación citada  	

 
 Model d'Escritura
 
NÚMERO 

(Lloc i data) 

DAVANT MEU, * Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *, 

COMPAREIXEN: 

D'una part, com a part deutora i com a titular de la finca: 

El senyor **, major d'edat, *, veí de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *. 

Actua com administrador..., .... 

I de l'altra part, com a part creditora: 

El Sr.... 

Intervé .... 

Els identifico pels seus expressats documents nacionals d'identitat, els números dels quals coincideixen amb els de la seva identificació fiscal. Tenen, a judici meu, capacitat legal i legitimació per atorgar aquesta escriptura d'ADJUDICACIÓ EN PAGAMENT DE DEUTE I SUBROGACIÓ i EXPOSEN: 

I.- El Sr.és propietari, (* el Sr. * la Sra. * *, són propietaris, per iguals parts indivises o qualsevol altra situació: titulars de quotes distintes, tots sols o amb altres titulars, béns de la societat de guanys, etc.) de la següent finca: 

URBANA o RÚSTICA… 

(Si escau): Quota de participació en el total immoble: *. 

Inscrita al tom *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *, Registre de la Propietat de *. 

TÍTOL: Adquirida per * en escriptura atorgada el dia *, davant del notari de *, senyor *. 

Al corrent en el pagament de contribucions i lliure d’arrendaments i precaristes.  En cas contrari vegeu pel que fa a l'arrendatari, si és finca urbana el formulari Venda d'habitatge, local o garatge en règim de propietat horitzontal: entre particulars, amb arrendataris. i si es rústica Venda de finca rústica arrendada (pagament al comptat).  

(ATENCIÓ: En cas de transmissió o gravamen d'un habitatge o en el cas de terreny (rústic o urbà) en el qual hi hagi un habitatge i que, en qualsevol dels dos casos, per ser titularitat d'un sol dels cònjuges, comparegui únicament el seu titular, s'indicarà: «declara el titular de la finca descrita que aquesta no és el seu habitatge familiar i, en cas de persona soltera, vídua o divorciada, cal indicar que la finca no és l'habitatge comú amb cap parella). (Si escau: referència a les despeses de comunitat.) 

  REFERÈNCIA CADASTRAL:  

 OPCIONS:  

 1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica: 

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habilitats i d'acord amb l'article 6.6 de la resolució de 28 d'abril de 2003 de la D.G. del Cadastre) i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu. 

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial. 

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu: 

 La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habilitats i d'acord amb l'article 6.6 de la resolució de 28 d'abril de 2003 de la D.G. del Cadastre) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.  

 Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.  

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica. 

 Subopcions: 

 a): No té encara referència cadastral concreta. 

 b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica. 

En totes dues subopcions (a continuació): 

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes. 

 Jo, el notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial. 

 COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA: 

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d’acord amb les dades cadastrals actuals. 

 (Si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el cadastre que no siguin esmenables en l'acte de l'atorgament s’indicarà aquest fet i, a més a més, que s'ha realitzat o s’ha iniciat la seva rectificació, aplicant el supòsit que sigui procedent d’acord amb l’article 18 de la llei del cadastre, redacció donada per la llei estatal “2/2011, de 4 de marzo de Economía Sostenible”. 

CÀRREGUES: 

Opció 1 .- Informació no telemàtica, però COMUNICACIÓ TELEMÀTICA: (Fax demanat: màxim 10 dies): 

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Per problemes tècnics no imputables a aquesta notaria, no s'ha pogut sol·licitar informació registral en forma telemàtica, raó per la qual s'ha demanat informació per tele fax; la situació de càrregues és la que resulta de l'esmentada informació. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons manifesten. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació. Adverteixo jo, el notari, expressament als compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el Registre de la còpia autoritzada d'a-questa escriptura. 

 Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.) 

Opció 2.- Informació i notificació no telemàtica: (Fax demanat: màxim 10 dies): 

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Per problemes tècnics no imputables a aquesta notaria, no s'ha pogut sol·licitar informació registral en forma telemàtica, raó per la qual s'ha demanat informació per tele fax; la situació de càrregues és la que resulta de l'esmentada informació. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons manifesten. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació. Adverteixo jo, el notari, expressament als compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura. 

Per expressa indicació dels interessats, i fetes les advertències expresses, no es procedirà a la presentació telemàtica d'aquesta escriptura al Registre de la propietat, però es presentarà per tele fax, d'acord amb el que disposa l'article 249 número 3 del Reglament notarial. (si és per problemes tècnics, no es diu res a l'escriptura i es fa constar a la còpia). 

Opció 3.- RENÚNCIA I URGÈNCIA. 

Segons el títol aportat la finca descrita està lliure de càrregues i ho ratifica la part transmitent (o està afecta: vegeu en especial les notes fiscals al peu de la còpia i la informació registral que ara està unida a les còpies). A requeriment i sota la responsabilitat de la part adquiridora, la qual es dóna per satisfeta amb la informació del títol i la manifestació de la part transmitent, no s'ha demanat informació ni telemàtica ni per altres sistemes. Fetes les pertinents advertències. 

 Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al Registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.) 

Opció 4.- (Quan sigui possible) Es demana i envia notificació telemàticament: llavors es farà constar: 

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Segons informació obtinguda telemàticament, instants abans de l'atorgament d'aquesta escriptura, està afecta: (es detallarà) . S'uneix a aquesta matriu el contingut de l'accés telemàtic, que indica el dia i l'hora d’aquest. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons resulta de la informació registral obtinguda. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació telemàtica. Adverteixo jo, el notari, expressament els compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura. 

 Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al Registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.) 

II.- Que la societat * es reconeix deutora davant de la Societat * de * euros. 

El deute té el seu origen en (exemple: els treballs realitzats pel creditor per encàrrec de la societat deutora, segons s'especifica amb detall a les factures emeses i que m'exhibeixen, fotocòpies de les quals, que testimonio, queden unides a aquesta matriu, o un préstec respecte del qual caldrà acreditar el lliurement del capital, un reconeixement de deute documentat, etc.). 

III.- Que els atorgants han acordat la present escriptura d'adjudicació en pagament del deute abans indicat, acceptant la deutora el pagament del titular de la finca. 

En conseqüència, ATORGUEN: 

PRIMER.- La societat * per mitjà del seu representant ADJUDICA a la societat *, representada pel senyor * que ACCEPTA, la finca descrita (o la quota indivisa de ..) a l'apartat I d'aquesta escriptura, sense més càrregues que les expressades, al corrent en el pagament de contribucions i segons les condicions naturals de la Llei. 

SEGONA.- El valor de la finca adjudicada és de * euros, però deduint el deute hipotecari que la grava, el seu valor net és de * euros, valor que coincideix amb el deute indicat a l'expositiu I. 

Per tant, la societat adjudicatària adquireix el ple domini de la finca descrita, però assumeix el deute hipotecari que la grava, subrogant-se en aquesta obligació en substitució de la part transmissora. Queden advertits que, per tal que aquesta subrogació tingui plena efectivitat, cal l'acceptació expressa o tàcita de l’entitat creditora. 

Declara el representant de la societat adjudicatària que coneix els pactes de la hipoteca en la qual se subroga, que accepta el total contingut de l'escriptura de constitució de la hipoteca i que s'obliga al compliment de tots els pactes i condicions de la mateixa. 

Amb això es dóna per íntegrament pagat el deute repetidament esmentat, sense perjudici de la responsabilitat de la part adquiridora en cas d'incompliment de les seves obligacions de pagament a l'entitat de crèdit (si la finca adjudicada no és de la societat deutora, es dirà: i de les relacions entre la societat deutora i la titular de la finca, que ha fet el pagament.) 

TERCERA.- La societat * transmet a la part adquiridora la possessió lliure i el ple domini de la finca descrita amb tots els seus drets, usos i pertinences, i expressament se sol·licita la inscripció de l'adjudicació d'acord amb l'article 2 i 3 de la Llei hipotecària. 

QUARTA.- Totes les despeses d'aquesta escriptura i els impostos que la gravin, seran de càrrec de la part adquiridora. L'impost municipal sobre l'increment del valor dels terrenys urbans, serà pagat per la part transmetent. 

 (Si escau): 

OBSERVACIÓ FISCAL. 

Aquesta operació està subjecta a l'impost sobre el valor afegit i no a l'impost de transmissions patrimonials. Per aquest concepte, la part transmetent han rebut de la part adquiridora un * % del valor de la compravenda, per tal d'ingressar-lo a Hisenda. 

 (Notes generals: en el supòsit de tractar-se de transmissió de finca urbana cal aplicar a més de les nomes de la llei d’habitatge, les del certificat d’eficiència energètica; si és un habitatge les normes sobre l'informe d'inspecció tècnica de l'habitatge i del certificat d'aptitud, i si és un terreny l'obligatòria declaració sobre si és o no indivisible. Vegeu tot això en el comentari.) 

IMPOST DE BÉNS IMMOBLES: 

Declara la part transmitent que està al corrent en el pagament de l'Impost de Béns Immobles de la finca objecte d'aquesta escriptura, i en especial el corresponent als últims quatre anys. Jo, el Notari, de conformitat amb l'art. 64 del Dte. 2/2004 de 5 de març, he informat de l'afecció de l'immoble transmès al pagament de la totalitat de la quota tributària en els termes legals. (Quan això sigui possible, podrà el notari fer constar, feta la pertinent consulta, si resulten o no deutes pendents referides a l'impost de béns immobles que afecta la finca objecte de l'escriptura.) 

(Si intervé una societat):  

MANIFESTACIÓ NOTARIAL.- Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei 10/2010, de 28 d'abril, el resultat de la qual consta per escrit/s signat/s pel/s compareixent/s amb signatura legitimada que conservaré en el meu poder pel termini de deu anys. (ATENCIÓ SI AFECTA UN PAÍS DE RISC: NO S'ADMET EL DOCUMENT PRIVAT).  

Altres opcions: quan hi hagi ACTA. 

DEL MATEIX NOTARI: Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei 10/2010, de 28 d'abril, el pertinent resultat consta en acta per mi autoritzada el dia * amb número * de protocol, i ha manifestat el representant de la societat interessada no haver-se modificat el contingut de la mateixa (O CALDRÀ INDICAR LA MODIFI-CACIÓ). 

D'UN ALTRE NOTARI. Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei 10/2010, de 28 d'abril, el pertinent resultat consta en acta autoritzada pel notari * el dia * amb el número * de protocol, còpia de la qual m'exhibeix, i ha manifestat el representant de la societat interessada no haver-se modificat el contingut de la mateixa. 

IMPOST SOBRE L'INCREMENT DE VALOR DELS TERRENYS URBANS: 

Amb la finalitat d'aixecar el tancament registral, els compareixents em requereixen per tal que: 

 * Opció 1.- Lliuri a l'Ajuntament de * una còpia simple de la present escriptura, de conformitat amb el que estableix l'article 254.5 de la Llei Hipotecària, deixant constància mitjançant les pertinents diligències. 

 * Opció 2.- Enviï per correu certificat amb avís de rebuda a l'Ajuntament de * una còpia simple de la present escriptura, de conformitat amb el que estableix l'article 254.5 de la Llei Hipotecària, deixant constància mitjançant les pertinents diligències. 

 * Opció 3.- Enviï a l'Ajuntament de * una còpia simple de la present escriptura mitjançant correu notarial corporatiu sota la meva firma electrònica, incorporant el corresponent justificant de rebuda. (quan existeixi aquest conveni amb un Ajuntament concret). 

ADVERTIMENT LINGÜÍSTIC.  Es fa constar que el present document s'ha redactat en llengua catalana, d'acord amb l'article 14 de la llei del Parlament de Catalunya 1/1998, de 7 de gener, de política lingüística i l'article 149 del Reglament Notarial. 

PROTECCIÓ DE DADES PERSONALS. Adverteixo expressament al/s atorgant/s que les seves dades personals s'incorporaran al fitxer del protocol, a la documentació notarial i al fitxer d'administració i organització, així com del fet que, en el seu cas, les dades poden ser cedides a aquelles administracions públiques que, segons una norma amb rang de llei, hi tinguin dret. 

ATORGAMENT I AUTORITZACIÓ.- 

Faig als compareixents les reserves i advertiments legals; pel que fa a l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys urbans els informo del termini de presentació i, en general, i a efectes fiscals, els adverteixo de l'obligació de presentar la documentació a liquidació dintre del termini; de les obligacions i responsabilitats tributàries que els afecten en l'aspecte material, formal i sancionador, i de les conseqüències de tota mena que es derivarien de la inexactitud de les seves declaracions. 

He llegit als compareixents, a elecció seva, aquesta Escriptura, advertits del seu dret a llegir-la ells mateixos i, després de fer, a més a més, les necessàries explicacions verbals, manifesten quedar degudament assabentats del seu contingut, l'aproven i firmen. 

I jo, el Notari, DONO FE que el consentiment ha estat lliurement prestat, que l'atorgament s'adequa a la legalitat i a la voluntat degudament informada dels atorgants. 

Queda estesa en un total de * folis de paper notarial, el primer amb el número * i els restants amb els números següents en ordre correlatiu (o anteriors en ordre correlatiu). 

I DONO FE del seu contingut.- 

 
 Comentari
  Concepte 
 Diu la Sentència núm. 807/2012 de TS, Sala 1a, de 27 de desembre de 2012 [j 1] que la dació en pagament o datio in solutum és una forma especial de pagament o, com diu la sentència de 25 maig 1999 "es coneix per la doctrina actual amb el nom de subrogat del compliment, traducció literal de la paraula “Erfüllungssurrogate", és el negoci jurídic (no és un contracte, com productor d'obligació) pel qual el deutor realitza a títol de pagament, una prestació diferent de la deguda i el creditor l'accepta.  

 Encara que es consideri que no és un contracte, s'acostuma a tractar en seu contractual 

 Ha estat freqüent en els darrers temps l'adjudicació pels promotors immobiliaris de finques als seus creditors. 

 El supòsit proposat és el d'una societat que és deutora davant un determinat creditor (per exemple: el constructor, industrials, etc.); i en pagament del deute adjudica al creditor una finca. El formulari s'haurà d’adequar si no hi ha hipoteca, el titular de la finca és una altra persona, etc. 

 Estem parlant d'una adjudicació en pagament (no per al pagament) i no és ara el moment de discutir si es tracta d'una compravenda (en la qual el crèdit fa de preu) o és una modalitat del pagament o es tracta d'una novació, d'un negoci complex, etc. (n’hi haurà prou amb citar la Sentència nº 175/2014 de TS, Sala 1a, de lo Civil, 9 d’abril de 2014 [j 2] que recorda doctrina de la Sala, segons la qual és un negoci complex, ja participa de les característiques del pagament o compliment d'una obligació, de la compravenda i de la novació per canvi d'objecte que, amb efectes solutoris, extingeix la primitiva obligació.) 

 El que interessa és, en el formulari proposat, que el deute s'extingeix mitjançant l'adjudicació d'una finca. 

 Encara que no sigui ara moment d'analitzar el supòsit concret de l'extinció del deute hipotecari amb l'adjudicació material de la finca a l'entitat bancària, es pot esmentar, donada la seva rellevància, a l'acte de l'Audiència Provincial de Navarra en data de 17 de desembre de 2010 [j 3] que en un cas concret – que no ha de generalitzar-se - permet que, amb el lliurament de l'habitatge al banc, s'extingeixi el deute sempre que no existeixi una nova taxació de la finca que acrediti que el valor real de la mateixa és inferior al que va ser fixat en el seu moment.  
  REQUISITS DE LA DACIÓ 
 1).- Existència prèvia d'una obligació. 

 Si aquesta obligació és dinerària (per exemple, deriva d'un préstec) cal tenir en compte que el deute s'ha d'acreditar, el que no ofereix problemes en els préstecs hipotecaris fets per una entitat de crèdit, però sí que pot oferir dificultat en els que procedeixin de particulars , o en el cas d'un simple reconeixement de deute , per aplicació de les normes sobre justificació dels mitjans de pagament i prevenció del blanqueig de capitals (art. 177 del RN, redacció donada pel Decret 1/2010 de 8 degener). 
  Per això, la Resolució de la DGRN d11 de març de 2013 [j 4] a una dació en pagament l'obligació preexistent era un contracte de préstec, va exigir que es justifiqués el lliurament de diners, sense que el reconeixement de deute posterior eximeixi del deure de justificació dels mitjans de pagament utilitzats. Diferent és el cas de la Resolució de la DGRN de 22 de novembre de 2013 [j 5]: reconeixement de deute derivat de la liquidació per uns treballs efectuats, que no s'incorpora al títol però que va quedar ressenyat en un pagaré que sí s'incorpora a l'escriptura , i en el pagament del qual transmet una finca el deutor, en quedar acreditat el deute, es compleix, a efectes de poder inscriure la transmissió, la legislació sobre frau fiscal i identificació de mitjans de pagament i la raó és lògica, diu la DGRN: «exigir la justificación del pago cuando éste no ha existido llevaría en la práctica a inadmitir la inscripción de la dación en pago de deudas diferentes a las originadas por un contrato de préstamo. 
 2).- Fer la prestació amb “animo solvendi”, és a dir, es fa una prestació diferent de la prevista per extingir l'obligació. 

 3).- La capacitat normal serà la necessària per a actes d'alineació quan es traspassa la propietat d'una cosa i la capacitat general per a contractar si es paga amb una obligació de fer. 

 4).- Acceptació pel creditor del canvi de prestació. 

 5).- És indiferent que la prestació la faci el mateix deutor o un tercer, quedant fora de la relació deutor-creditor la relació (que efectivament existirà) entre el deutor i el titular de la finca que l'adjudica per pagar el deute d'un tercer. 
  La Sentència núm. 643/2009 de TS, Sala 1a, d'1 d’octubre de 2009 [j 6] detalla, citant una altra sentència del mateix Tribunal, la naturalesa jurídica de la dació en pagament, en dir: «la dación en pago, datio in solutum que es una forma especial de pago, llamada también forma subrogada del cumplimiento consiste en el acuerdo, como negocio jurídico bilateral, de que se cumpla la obligación mediante una prestación distinta de la que era objeto de la misma. Dóna el concepte la sentència de 28 de juny de 1997 [j 7], recollint d'altres anteriors, diu: «ha de recordarse la reiterada doctrina de esta Sala sobre las características diferenciadoras entre la "datio pro soluto" y la "datio pro solvendo", recogida, entre otras, en sentencias de 14 de septiembre de 1987, 4 y 15 de diciembre de 1989, 29 abril de 1991 y 19 octubre de 1992, ampliamente expuesta en la de 13 de febrero de 1989 al decir que "la datio pro soluto, significación de adjudicación del pago de las deudas, si bien no tiene una especifica definición en el derecho sustantivo civil, aunque sí en el ámbito fiscal, se trata de un acto en virtud del cual el deudor trasmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular, actuando este crédito con igual función que el precio en la compraventa, dado que, según tiene declarado esta Sala en sentencia 7 de diciembre de 1983 , bien se catalogue el negocio jurídico que implica como venta, ya se configure como novación o como acto complejo, su regulación ha de acomodarse analógicamente por las normas de la compraventa, al carecer de reglas específicas, adquiriendo el crédito que con tal cesión se extingue, como viene dicho, la categoría de precio del bien o bienes que se entreguen en adjudicación en pago de deudas, en tanto que la segunda, es decir, la datio pro solvendo, reveladora de adjudicación para el pago de las deudas, que tiene especifica regulación en el artículo 1175 del Código Civil, se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente. 
 6).- S'ha d'evitar incórrer en la prohibició del pacte comissori, totalment prohibit en el nostre Dret, sense que, com diu la resolució de la DGRN de 20 de setembre de 2012 [j 8] es pugui acudir a figures com una dació en pagament subjecta a condició suspensiva per al cas de falta de pagament tenint aquesta funció de garantia i no simplement solutoria, ja que eludiria els procediments d'alienació forçosa de les garanties si es pacta que el creditor pugui apropiar automàticament el bé per impagament del deute. Diferent és el cas que analitza la Resolució de la DGRN de 2 de setembre de 2013 [j 9] que afirma: un negoci complex en el qual després de la dació en pagament s'atorgui al cedent la possibilitat de recuperar la finca NO implica per si sol la simulació de la transmissió, que la fes incórrer en un prohibit pacte comissori. 
  EFECTES DE LA DACIÓ 
 Pel que fa al deutor: 

 La dació té per finalitat extingir el deute . 

 El Reial decret-llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, parla de contractes de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària el deutor es trobi situat al llindar d'exclusió, concepte redefinit per la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, als quals aquesta Llei els concedeix dret a la dació en pagament del total deute, disposant: 
 a) «En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda. 
b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. 

c) El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien. 

d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión. 
 e) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. 
 Pel que fa als fiadors: 

 En moltes de les dacions en pagament per a extingir l'obligació del deutor, existeix una fiança a favor del creditor. Per exemple en préstecs hipotecaris en el que a més van concórrer avalistes en la constitució o en la subrogació (com requisit exigit per a acceptar la subrogació.  

 La dació en pagament extingeix l'obligació principal; en efecte l'art. 1156 del Codi civil estatal considera la dació en pagament com una de les causes d'extinció de les obligacions; la qüestió és determinar què ocorre amb la fiança; si {{leg|127560||l'art. 1849 del Codi civil espanyol diu que si el creditor accepta voluntàriament un immoble o altres qualssevol efectes en pagament del deute encara que els perdi per evicció quedarà lliure el fiador, és que està clar que amb una dació en pagament s'extingeix l'obligació principal i s'extingirà també l'obligació del fiador.  
  DACIÓ EN PAGAMENT EN SITUACIÓ DE CONCURS 
 La resolució la DGRN de 18 dabril de 2012 [j 10] tracta els problemes d'una dació en pagament que realitza una societat en concurs a favor d'una altra i els complexos problemes que això planteja.  
  El RETRACTE  El Codi civil espanyol disposa en el seu art. 1521: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. 
 Sempre s'ha considerat la dació en pagament com una institució similar a la compravenda (malgrat les seves diferències), i, per tant, quan hi ha retracte en una compravenda (finques urbanes o rústiques llogades, retracte de confrontants, comuners, etc.) s'aplica també a la dació en pagament de deute, donat que es tracta d'una transmissió voluntària d'un bé. 

 Així:  

 1.- ARRENDAMENT RÚSTICS: 
  -. Article 22 de la llei de 30 de desembre de 1980, redacció donada per la Llei 26/2005. enajenación de la finca arrendada:«En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa... 
 -. CONTRACTES D'ARRENDAMENT RÚSTIC CELEBRATS A COMPTAR DEL 4 D'ABRIL DE 2008 O ANTERIORS PERÒ PRORROGATS A COMPTAR D'AQUESTA DATA DE 4 D'ABRIL 2008: segons la Llei 1/2008, de 20 de febrer, de contractes de conreu a Catalunya: en el cas de compravenda, permuta, dació en pagament..... 

2.- ARRENDAMENTS URBANS:  

 L'art. 25 de la LAU parla de venda i no de dació en pagament. Per això la resolució de la DGRN de 10 de setembre de 2007 entengué que no hi ha retracte en el cas de dació en pagament d'un deute quan el bé adjudicat és una finca subjecta a arrendament de la LAU; arguments:  
 «Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados... El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio. -. Aunque el Preámbulo de la propia Ley expresa que se atribuye al arrendatario el derecho de adquisición preferente para el supuesto de «enajenación de la vivienda arrendada, lo cierto es que al referirse el articulado únicamente a la «venta, a diferencia del texto anteriormente vigente (el artículo 47 de la Ley de 1964 lo establecía también para el caso de cesión solutoria), indica inequívocamente la intención del legislador de limitar el derecho de adquisición preferente sólo y exclusivamente al supuesto de compraventa. 
 Insisteix en aquesta tesi la resolució de la DGRN de 30 de juny de 2011, segons la qual les disposicions transitòries de la Llei vigent de 1994 no han exclòs l'aplicació de la legislació de la Llei d'arrendaments urbans de 1964 als contractes que encara es regeixen per aquesta legislació, a diferència de l'actual LAU que només concedeix a l'inquilí tempteig i retracte en el cas de venda. 

 Situació que es manté respecte als arrendaments urbans concertats a partir del 6-6-2013 subjectes, per tant, a les disposicions de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges que ha modificat importants preceptes de la Llei d'arrendaments urbans. 
  3.- RETRACTE DE CONFRONTANTS: La Llei 5/2006 de 10 de Maig, que ha aprovat el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, (aplicable a partir de 01-07-06), regula un dret de preferència especial a favor dels confrontants, al seu article 568-18 dient:  «1. El dret de retracte de confrontants es pot exercir, en cas de venda o dació en pagament d'una finca rústica de superfície inferior a la de la unitat mínima de conreu.... 
4.- RETRACTE DE COMUNERS: 
  Està ben clar que s'aplica a la dació en pagament, diu l'article 552-4 del Codi civil català: «1. L'alienació a títol onerós del dret de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que en el títol de constitució s'hagi pactat altrament, atorga als altres el dret de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions convingudes amb aquelles.  5.- DRET DE TORNERIA A LA VALL D'ARAN: Article 568-23 del Codi civil de Catalunya: «1. El dret de torneria es pot exercir, en cas de venda o dació en pagament d'una finca rústica situada en el territori de l'Aran, a favor d'una persona estranya o amb un parentiu més enllà del quart grau col·lateral, si la finca ha pertangut als parents per consanguinitat durant dues o més generacions immediatament anteriors a la del disposant o la disposant. 
6. En la transmissió posterior a la dació en pagament si es tracta d'habitatge: 

 S'ha de tenir en compte el tempteig i retracte a favor de la Generalitat que ha establert el {{leg|562301358|DECRET LLEI 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, en el cas de transmissió dels habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària. 

 d).- CENSOS: 
  Segons l'art. 565-5 del «Codi civil de Catalunya:2. El dret de fadiga es reconeix solament al censatari. Per raó del dret de fadiga, el censatari pot exercir el dret de tanteig i, si escau, el dret de retracte per a adquirir el dret de cens alienat a títol onerós, pel mateix preu i en les condicions convingudes entre el censalista i l'adquirent.  e).- ALINEACIÓ DE L'USDEFRUIT: ART. 561.9 del llibre cinquè del «Codi civil de Catalunya, que diu: «2. Els nus propietaris, si els usufructuaris es proposen transmetre llur dret, tenen dret d'adquisició preferent, llevat que el títol de constitució estableixi una altra cosa. 
g).- A FAVOR DE LA GENERALITAT:  

* Retracte que va regular la llei 1/2008 de contractes de conreu: derogada pel que fa al retracte per la LLEI 9/2011, del 29 de desembre, de promoció de l'activitat econòmica. 

*{{El DECRET LLEI 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, - vigència sis anys a comptar del 27 març 2015 -concedeix a la Generalitat drets de tempteig i retracte en el cas de transmissió d'habitatges adquirits en els supòsits que la llei detalla. 

Vegeu en el “Practico contractes”, tema Tanteos y retractos legales en Cataluña.  Manuel Faus. Breviario Civil.  . 
  Alienació d’habitatge sense assegurança decennal 
 En el cas que s'alieni dins dels 10 anys l'habitatge que es va destinar a ús propi i no té assegurança decennal, s'exigeix, a més de l'exoneració per la part adquirent, que s'acrediti l'ús per la part transmitent que no té de ser permanent, pot ser per temporada, però s'ha d'estendre al període que protegeix, és a dir al comprès des de l'obra nova fins a l'alienació. (Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2015 [j 11]). 

 Mitjans de prova citats per la DGRN: acta de notorietat, certificat d'empadronament, llicència de primera ocupació. 
  TEMES FISCALS  NORMES GENERALS  a).- Es consideren transmissions oneroses segons l'art. 7 del Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, que aprova el text refós de la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats: «Las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas. Los adjudicatarios para pago de deudas que acrediten haber transmitido al acreedor en solvencia de su crédito, dentro del plazo de dos años, los mismos bienes o derechos que les fueron adjudicados y los que justifiquen haberlos transmitido a un tercero para este objeto, dentro del mismo plazo, podrán exigir la devolución del impuesto satisfecho por tales adjudicaciones. 
En els supòsits de lliurament a una entitat financera del mateix immoble que va originar el deute si el valor d'aquest és inferior al deute que en l'operació queda extingida, no hi ha cap donació a liquidar, no hi ha animus donandi, la condonació és part d'un negoci jurídic que s'ha d'analitzar en el seu conjunt (Podeu veure-la «Cuestión Vinculante nº V1359-13 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 22 de Abril de 2013 [j 12]. 

 La dació o adjudicació en pagament de deutes estarà subjecta a l'IVA o a l'impost de transmissions, en els mateixos casos que una compravenda. 

 b).- És una alteració patrimonial que ara no genera un pagament en l'IRPF.  

 L'informe 1856-11 de 10 de maig de la DGT va modificar un criteri anterior i resolgué que la dació per una persona física particular de l'immoble hipotecat en pagament d'un préstec hipotecari suposava en la seva integritat una alteració patrimonial en l'IRPF del deutor transmetent; és a dir, sobre la diferència entre el valor d'adquisició i el valor de transmissió es tributava al tipus vigent, destacant-se que el valor de la transmissió era el major que resultés entre el valor del mercat de l'immoble cedit i el saldo del préstec hipotecari que per tots els conceptes (interessos ordinaris i de demora, etc.) degués la part transmetent; única excepció, les cessions a l'empara del RDL 6/2012 (escasses per excepcionals). 

 Doncs bé, el  Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia és el que ara (afegint la lletra d) a l’apartat quart de l'art. 33 del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas) declara exemptes de l’impost, amb efectes des de primer de gener de 2014 i exercicis anteriors no prescrits els guanys patrimonials que es posin de manifest: 
 «d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. 
Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. 
 En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda. 
No devenga l’impost municipal sobre increment del valor dels terrenys urbans. 
  L’esmentat Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia ha modificat la Ley de Haciendas Locales i disposa : «Con efectos desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, se añade una letra c) en el apartado 1 del artículo 105, que queda redactada de la siguiente forma: 
«c) Las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios 

Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales 

No resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda. 

A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años. 

Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita. 
 La concurrencia de los requisitos previstos anteriormente se acreditará por el transmitente ante la Administración tributaria municipal.  NORMES ESPECIALS 
 El Reial decret-llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos: 
 Modifica el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals disposant que  «… En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. Modifica l’impost sobre la Renda de les Persones Físiques declarant «..Estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.   Representació d'una societat transmitent o adquirent   Si una societat de capital transmet o adquireix una finca rústica o urbana, cal tenir en compte l’art. 160 de la Ley de Sociedades de Capital, redactat de nou per la Ley 31/2014, de 3 de diciembre que modifica la llei de Societats de Capital per a la millora del govern corporatiu, que diu que és competència de la Junta: .... La adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado. 
 Per tant, si intervé l'òrgan d'administració d'una societat, (administrador únic, un dels solidaris, mancomunats, Consell d'administració), s'haurà d'aportar la pertinent autorització de la junta o la manifestació que la finca objecte de transmissió o adquisició no és un actiu essencial de la societat, sent a més una operació del normal gir i tràfic de l'empresa. 

 
 Jurisprudencia citada
 ↑ Sentencia nº 807/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Diciembre de 2012.  ↑ Sentencia nº 175/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Abril de 2014.  ↑ Auto nº 111/2010 de AP Navarra, Sección 2ª, 17 de Diciembre de 2010.  ↑ Resolución de 11 de marzo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria..  ↑ Resolución de 22 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deudas..  ↑ Sentencia nº 643/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Octubre de 2009.  ↑ Sentencia nº 587/1997 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Junio de 1997.  ↑ Resolución de 20 de septiembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barbate, por la que no se practica la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda, cesión en pago y condición suspensiva junto con otra complementaria de la anterior otorgada ante la misma notaria con posterioridad, al haberse presentado entre la primera y la segunda un mandamiento solicitando anotación preventiva de embargo sobre la misma finca..  ↑ Resolución de 5 de septiembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Manilva, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago..  ↑ Resolución de 18 de abril de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma n.º 5 a inscribir una escritura de dación en pago..  ↑ Resolución de 6 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Melilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda..  ↑ Cuestión Vinculante nº V1359-13 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 22 de Abril de 2013.  
 Legislación citada
  LLEI 1/1998, de 7 de gener, de política lingüística.  Reglamento de Organización y Régimen del Notariado en materia de Ingreso en el Cuerpo de Notarios (Decreto de 2 de junio de 1944)  Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, de modificación de determinadas obligaciones tributarias formales y procedimientos de aplicación de los tributos y de modificación de otras normas con contenido tributario.  Real Decreto-ley de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos (Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo)  Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (Ley 1/2013, de 14 de mayo)  Código Civil: Art. 1156  Resolución de 30 de junio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Mataró, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 43, a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.  Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.  LLEI 9/2011, del 29 de desembre, de promoció de l'activitat econòmica.  DECRET LLEI 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària.  Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia.  Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (Ley 35/2006, de 28 de noviembre)  Ley reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)  Ley de Sociedades de Capital (Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio): Art. 160  Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo.